Koopprocedure bestaande woning
De aankoop van onroerend goed in Hongarije is geregeld in Hongaarse civielrechtelijke wetten, regels, procedures en overige bepalingen. Hongarije is een rechtsstaat dat onderdeel uitmaakt van de Europese Unie, met in principe alle zekerheden ten aanzien van privé-eigendom waarmee zoals in Nederland. Angst voor nationalisatie of verbeurdverklaringen is ongegrond.
Hongarije heeft een zeer lange traditie op het gebied van het privaatrecht. Het huidige rechtssysteem heeft duidelijk herkenbare historische invloeden die zelfs, zoals in de meeste landen, nog sporen dragen van de Romeinse rechtsorde, doch voor het merendeel raakvlakken vertonen met het recht in Oostenrijk en Duitsland. In Nederland en België is er meer een Franse traditie, maar de uitgangspunten komen behoorlijk overeen. Daarnaast heeft Hongarije een lange eigen traditie van wetten en regels. Het systeem is logisch opgebouwd en ten aanzien van de koop van onroerend goed kan gesteld worden dat het zeker niet onder doet voor het Nederlandse systeem. Sinds de toetredingsonderhandelingen met de Europese Unie zijn diverse regels en wetten aangepast en vrijwel allemaal thans conform de richtlijnen en verplichtingen van de Europese Unie. Er zijn echter wel verschillen in rechten voor Hongaarse en niet-Hongaarse staatsburgers bij de mogelijkheden tot aankoop van onroerend goed.
Oude regelgeving ter voorkoming van ‘uitverkoop'
Ter voorkoming van een ‘uitverkoop' van het land aan westerse koopjesjagers was het tot medio jaren negentig voor particulieren in theorie moeilijk om onroerend goed aan te schaffen. Echter via tamelijk eenvoudige en doorzichtige financiële constructies, zoals de oprichting van een vennootschap of een samenwerkingsverband met een Hongaarse partij, was dit te omzeilen.
Naast de bescherming van de markt kleefden er tegelijk ook veel nadelen aan het systeem. Met name de afremming van de groei van investeringen in Hongarije pleitte tegen de beschermende regelgeving. Deze regels zijn dan ook in de loop van de tijd afgeschaft en thans is het voor een privépersoon in principe mogelijk onroerend goed te verkrijgen, zonder ‘omwegen'.
Bijna vrije eigendomsverkrijging voor niet-Hongaarse staatsburgers
Voor Hongaarse staatsburgers geldt een volledige vrijheid in de eigendomsverkrijging van onroerend goed. Voor niet-Hongaarse staatsburgers ligt dat wat gecompliceerder.
Een niet-Hongaarse koper kan een ongelimiteerde oppervlakte onroerend goed binnen de ‘bebouwde kom' (het zgn. ‘binnengebied') op naam krijgen. Tenzij er nog een agrarische bestemming zou rusten op het betreffende object, maar dat komt in de praktijk bij objecten die blijkens het kadaster binnen de bebouwde kom zijn gelegen eigenlijk niet of nauwelijks voor. Let wel: de registratie in het kadaster is bepalend, niet de locatie van een plaatsnaambord!
Voor de aankoop van onroerend goed door buitenlanders is wel de toestemming nodig van de ‘közigazgatási hivatal', een overheidsinstelling die enigszins vergelijkbaar is het provinciale bestuur in Nederland.
Alvorens het hoofd hiervan een beslissing neemt, controleert hij of de vereiste papieren, eigendomsverklaringen en contracten in orde zijn en hoort hij het advies van de burgemeester aan, die bezwaar kan maken tegen verkoop. De burgemeester heeft een soort voorkeursrecht, maar is dan ook daadwerkelijk verplicht het object zelf te kopen tegen dezelfde prijs en slechts indien er dringende belangen van de gemeente hiertoe zijn. Bovendien heeft de burgemeester slechts een adviserende rol. De provinciale instelling kan anders beschikken als het advies van de burgemeester.
Bijzonderheden bij vrije eigendomsverkrijging
Er zijn echter enkele uitzonderingen waarbij aan een niet-Hongaarse koper geen toestemming tot eigendomsverkrijging zal worden verleend.
Voor gebouwen op de Rijksmonumentenlijst blijft het lastig om eigenaar te worden. Er zijn echter wel enkele uitzonderingen die eigendomsverkrijging wel mogelijk maakt.
Het is voor buitenlandse staatsburgers niet mogelijk om landbouwgrond, inclusief wijn- en boomgaarden en bosgebieden in eigendom te verkrijgen. In het Hongaars staan deze gronden dikwijls aangegeven op de plankaart met benamingen als szántó, legelo, zártkert en gyep. Slechts vruchtgebruik is mogelijk, volledig eigendom in principe niet.
Voor buitenlandse particulieren geldt dat onroerend goed in natuurgebieden, terreinen gelegen aan vaarwegen of overig water en alle militaire objecten niet in eigendom verkregen kan worden. Deze beperking geldt sinds 2004 echter weer niet voor wie een Hongaarse rechtspersoon zou oprichten, hetgeen bewust geen oplossing biedt bij de agrarische objecten, want deze kunnen niet zomaar door een rechtspersoon aangekocht worden, er geldt hier een vergunningenstelsel met diverse voorwaarden.
Het is voor een niet-Hongaarse koper niet mogelijk om objecten van méér dan 6.000 m2 waarop een agrarische bestemming rust in eigendom te verkrijgen. Dit verbod zal waarschijnlijk gehandhaafd blijven tot 1 mei 2011. Hongarije kan deze termijn onder bepaalde voorwaarden nog eens eenzijdig met drie jaar te verlengen, al ziet het er thans niet naar uit dat dat het geval zal zijn. Integendeel, er gaan steeds meer stemmen op in de politiek om de beperking, welke de investeringen in Hongarije remt, eerder af te schaffen. Het toestemmingsvereiste door de provinciale overheid blijft wellicht bestaan tot medio 2009.
Enkele actoren in het koopproces
In het koopproces zijn enkele instanties betrokken: de makelaar, de advocaat en de notaris. In het onderstaande zullen alle rollen nader worden toegelicht.
Makelaar
Ten eerste is daar de makelaar. In tegenstelling tot in Nederland is dit geen vrij beroep, maar gebonden aan diplomavereisten, gebaseerd op allerlei testen en examens. Daarnaast is het niet in alle gevallen zo dat de makelaar exclusief een object in de verkoop heeft, soms is hetzelfde object bij meerdere makelaars te bevragen. Het verschil (soms in prijs) heeft bijvoorbeeld ook zijn weerslag in een verschil in bijgeleverde diensten en de kwaliteit.
Van de makelaar mag worden verwacht dat deze kennis heeft van de bouwwijzen van Hongaarse huizen, die in veel gevallen anders is dan de Nederlandse bouwwijzen. De gebruikte materialen zijn vaak anders dan de in Nederland gebruikte materialen, maar huizen zijn daardoor zeker niet minder van kwaliteit. De makelaar kan u hierover informeren.
Verder is de rol van de makelaar redelijk vergelijkbaar met die van zijn Nederlandse of Belgische collega.
Advocaat
De positie van de advocaat is redelijk vergelijkbaar met die van de notaris in Nederland en België. Hij/zij stelt de koopcontracten op, stelt de feitelijke eigendom van het onroerend goed vast, vraagt papieren op bij het kadaster en geeft de wijzigingen door en gaat na of er bijzondere gevallen zijn, bijvoorbeeld of het object belast is met enig ander recht of wat dies meer zij. In het geval van een buitenlandse koper zal hij/zij alle benodigde papieren controleren en assisteren bij het indienen van een verzoek tot eigendom bij de provinciale ‘közigazgatási hivatal'. Het moge duidelijk zijn dat de rol van deze advocaat onafhankelijk dient te zijn, net als in Nederland en België de notaris.
Notaris
De rol van de notaris is eigenlijk marginaal in het gehele proces. In het geval van een buitenlandse koper zal hij/zij aan de hand van het verifiëren van het paspoort officieel de identiteit van de buitenlandse koper vaststellen.
Dit vaststellen kan ook bij een officiële notaris buiten Hongarije of op een consulaat, maar dan dient er wel een vertaling in het Hongaars toegevoegd te worden.
De koopprocedure
Na bezichtiging en onderhandeling start de feitelijke koopprocedure. Samen met de makelaar gaat u naar een advocaat, alwaar een koopcontract wordt opgesteld. Feitelijk bestaat er niet exact een vorm van een voorlopig koopcontract zoals in Nederland. Het ondertekenen van het koopcontract (adásvételi szerzodés) en het betalen van een deel van de koopsom (meestal 10 à 20%) is de eerste officiële handeling in de koop. Dit biedt zekerheid voor koper én verkoper. Indien namelijk blijkt dat de verkoper uiteindelijk alsnog afziet van de verkoop (en liever aan iemand anders verkoopt of reeds heeft verkocht), dan is hij het dubbele van dat voorschot verschuldigd. Indien koper afziet van de koop is hij de aanbetaling kwijt aan de verkoper.
Bij het kadaster (földhivatal) zal een bewijs van eigendom worden opgevraagd, waar ook de oppervlakte en kadastrale bestemming van het perceel op staat vermeld. Dit bewijs mag nooit ouder zijn dan 30 dagen.
Dit deel van de procedure kan redelijk snel worden afgerond. Na ondertekening van het koopcontract zal de advocaat dit sturen aan het districtskadaster. Dit földhivatal schrijft reeds de naam van de nieuwe eigenaar in, een zogenoemde glosse. Op deze manier kan het object niet ondertussen nogmaals aan een derde verkocht worden. Het wachten is nu op de toestemming van de közigazgatási hivatal. De advocaat zal ondertussen alle papieren in orde maken, aanvragen doen bij de gemeente, het document van de notaris dat het staatsburgerschap vaststelt en afspraken maken omtrent het voldoen van het resterende koopbedrag. Als alles binnen is, stuurt hij/zij de papieren, inclusief een waardeverklaring van de gemeente ten aanzien van het onroerend goed naar de provinciale instelling.
Voordat al deze papieren binnen zijn, is al snel een kleine maand verstreken. De procedure bij de provincie duurt ook al gauw drie tot vier weken. De advocaat zal bij goedkeuring enkele exemplaren afstempelen en doorsturen naar het kadaster, alwaar de nieuwe eigenaar nu ook daadwerkelijk als zodanig wordt ingeschreven in de bestanden.
Belasting over de aankoop
Net als in Nederland dient over de aankoop van onroerend goed overdrachtsbelasting betaald te worden. Voor woonhuizen geldt het volgende: tot een bedrag van 4.000.000 forint (ca. 15.000 euro) is 2% van de koopsom verschuldigd. Over elke forint boven dit bedrag is 6% verschuldigd. Deze aanslag wordt na enkele weken of maanden naar het adres van de koper in Nederland of België gestuurd.
Met dank aan GeGe Makelaars en Authentic Hongaars voor hun medewerking en het ter beschikking stellen van basismateriaal.